繁忙期の今だからこそ、先行申し込みや先行契約を活用しよう！

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◆賃貸業界は繁忙期に入りました！

例年12月中旬頃～3月頃まで賃貸業界は繁忙期に入ります。

まさに、今、繁忙期の真っ只中ということで、弊社へのお問い合わせも急増しています。

これは、新年度を持って進学、就職、転勤、転職などの理由で引っ越しをする需要が急増することが理由です。

賃貸業界で仕事をしているからこそわかるのですが、本当にこの時期はお部屋探しをしている人が多くいるんだなということを実感します。

それほど、この時期は需要が高まるのです。

なお、以前に今年の繁忙期の傾向について記事にしています。以下リンクよりまずはご一読ください！

2022 年の繁忙期はどうなる？

◆繁忙期の賃貸物件の状況

上記のリンクを読んでいただければ、繁忙期がどのような状況になるのか理解していただけると思います。

とはいえ、「リンクを読んでいる暇はない！」という方のために、ここでも簡単にご説明いたしますが、繁忙期はとにかく、人気のある物件は申し込みが入り募集終了となるスピードがものすごく早いです！

募集される物件数は多いのですが、ゆっくり探している暇がないというのが繁忙期の特徴です。

◆繁忙期だからこそ早めに部屋探しを開始しよう！

これも上記リンクで記載したことなのですが、すでに引っ越すことが決まっているのならば早くお部屋探しを開始するのがベストです。

「3月中旬以降が引っ越しするのにベストな時期だからまだ早いんじゃないかな？」という方は正直、甘いです。

繁忙期をなめてはいけません。

何せ、申込書を書いている間に、他の申し込みが入ってしまうようなこともあります。

そのような状況となる繁忙期だからこそ、早め早めにお部屋探しを進めていくことは何のデメリットもありません。

なぜ、そこまで早くお部屋探しを開始させようとするのか？

・・・別に売上を上げたいからではありません！（売上は喉から手が出るほど欲しいですが・・・）

それは、以下で詳しくご説明致しますが、賃貸物件は退去前の物件を「先行申し込み」したり、「先行契約」できる場合があるからです。この時期のお部屋探しはまさに「先行申し込み」や「先行契約」をうまく用いることで、より良いお部屋探しができると言っても過言ではないでしょう。

以下、「先行申し込み」と「先行契約」について詳しくご説明していきましょう。

◆先行申し込み～ご内見後に意思確認後、ご契約手続き

先行申し込みとは、室内のご内見前に入居審査を進めておき、実際に内見をして意思決定してから契約に進むという方法です。万が一、内見して気に入らなくてキャンセルした場合でもキャンセル料等はかかりません。なお、先行申し込みでも入居審査は進めますので、申込書への情報記入や身分証の提出などは必要となります。

先行申し込みを受け付けている物件とは言えども、通常の物件と同様に「早いもの勝ち」です。悲しいけど、これが現実なのです。であれば、少し勇気を出して先行申し込みしてしまうのが得策です。だって、キャンセルしてもキャンセル料がかからないんですから・・・

なお、先行申し込みであっても、実際にその物件に行って確認したり、周辺環境や雰囲気などを確認するようにしましょう。また、他のお部屋を内見できる場合もありますので、その場合は室内を確認しておきましょう。内装等のイメージがつかみやすいです。

◆先行契約～ご内見前にご契約手続き

先行契約とは、室内のご内見前に入居審査だけでなく契約まで進めるという方法です。もちろん、初期費用の支払いも内見前に行います。この場合は内見後にキャンセルした場合も通常解約と同じ扱いになってしまうため、費用の持ち出しが発生しますので注意が必要です。なお、相場に比べて安めの家賃で募集されている物件に多い傾向があります。

「内見前に契約だなんて、デメリットじゃないか！」と思う方もいらっしゃると思います。それは私も否定しませんが・・・相場より賃料等が安かったり、グレードの高い物件に適用される場合があります。オーナーさんは空室期間が長くなることを嫌うので、このような手法を取るのです。

であったら、逆にその手法を使ってやるのもひとつの手です。特にエリアや条件がまさにピッタリ合うなら、検討の余地はあるかと思います！

ただし、先行申し込みのときと同様に実際にその物件や周辺環境を確認したり、他のお部屋が内見できるなら見ておきましょう。もちろん、先行申し込みのときよりも気合を入れて確認するべきですよね！

そんな、「先行契約」・・・内見できずに契約するという不安は当然にあるかと思いますが、とてもコスパの良い物件に出会えるのも先行契約の特徴です。

なお、先行申し込みや先行契約については以前に記事にしています。先行申し込みや契約の注意点についてもご説明しておりますので、以下リンクより一度ご参照いただけますと幸いです。

退去前の賃貸物件を申し込みしよう！知っておいたほうが良い先行申し込みと先行契約

◆まとめ

賃貸業界の繁忙期ですが、この時期に物件を問い合わせて「申し込みが入っています」「残念ながら募集終了でです」との回答を受けた方も多くいらっしゃるかと思います。

ですから、この時期だからこそ、早め早めにお部屋探しを開始して、「先行申し込み」や「先行契約」の物件をご自身のご条件に合わせて活用することが、この時期のお部屋探しをベストに進めていく秘訣だと思います。

なお、アブレイズ・コーポレーション東京駅本店では、お客様のご条件に合わせてベストなご提案を心がけております。まずは「このお部屋は空いてますか？」、「初期費用を知りたい」なんていうご相談も大歓迎ですの、お気軽にお問い合わせ・ご相談くださいませ。

東京で賃貸不動産をお探しなら、仲介手数料半額・仲介手数料無料のアブレイズ・コーポレーション東京駅本店までお気軽にお問い合わせください！

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2022-01-17

アスベスト（石綿）とは？

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◆アスベスト（石綿）とは？

重要事項説明時にアスベスト（石綿）の調査結果について説明を受けることがあるかと思います。

いったい、アスベストとは何なのでしょうか？

アスベストとは天然に産する繊維状けい酸塩鉱物で、耐久性、耐熱性、耐薬品性、電気絶縁性などに優れたいたことから、建築材料や電気製品など様々な用途に用いられきた鉱石のことです。特に建物では、保温断熱や防音などの目的で使用されてきた経緯があります。

ただ、その繊維が非常に細かいため、建物の取り壊しなどの際にアスベストが飛散し、それを吸い込むことで、肺繊維症や肺がん、悪性中皮腫などの発病の可能性があります。

◆建物のどのような箇所に使われている？

上記のとおり、アスベストはその優れた性能から、主に保温断熱や防音の目的で使用されてきました。

住宅では主に屋根材や壁材、天井材などにアスベストとセメントを混ぜ板状にしたボードなどを使用している可能性があります。ただ、このボード（成形型）は飛散のリスクは少ないと言われています。

また、取り壊しの際に飛散のリスクが高いと言われる吹き付けアスベストは住宅ではほとんど使用されていませんが、集合住宅の共用部、例えば駐車場や機械室などで使用されている可能性があります。

◆アスベスト規制

アスベストについてはその有害性から、法改正により規制が行われています。

まず1970年には「アスベスト含有率5%まで」、1995年には「アスベスト含有率1%まで」、2006年には「アスベスト含有率は0.1%まで」と規制されてきています。

築年数の古い建物に関してはアスベストが使用されている可能性が高まってくるということになります。

◆まとめ

重要事項でも説明する事項となっているアスベストですが、住戸内ではボードとして設置されていることが多く、空気中に飛散するリスクも低いことから、そこまで細かく気にする必要はないと思いますが、建物の取り壊しの際などは注意する必要があります。

アブレイズ・コーポレーション東京駅本店では重要事項説明時に、必要に応じてその特性などについてご説明するようにしておりますので、ご不明点などありましたらお気軽にご相談下さいませ。

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2022-01-14

賃貸を選択するメリット

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◆賃貸物件に選択することのメリット

不動産を購入し所有することに比べ、資産価値として残ることのない賃貸物件を選択することのメリットは少ないように思われます。確かに不動産を購入したならば、その価格は減少することもあるにしろ、資産としては残ります。

しかしながら、不動産を購入すると、その物件からは動くことが難しくなるということが、デメリットになってしまう場合があります。

◆フレキシブルに移転が可能

賃貸物件を選択することの一番のメリットはやはり、気軽に引っ越すことが出来るというのがいちばんのメリットとなります。進学、就職、転勤、同棲、結婚、出産などなどを理由としたお引越しはもちろん、最近はライフスタイルも多様化していますが、ご自身のライフスタイルに合わせたお部屋に住むことが可能ですし、お部屋の間取りも1R～3LDK以上まで様々な広さのお部屋を選択可能です。また、都心や郊外など様々なエリアを選択できることも魅力かと思います。

確かに引越しは面倒かもしれませんし、費用はかかりますが、自己所有の物件であれば売却や賃貸に出すなど手続きに時間と手間がかかるのも事実です。

◆住宅ローンや物件価格に縛られることがない

不動産を現金一括で購入することはなかなか難しいものです。

特に東京都内や首都圏近郊はかなり高額となるため、多くの方は住宅ローンを組み、月々返済していく形となります。その期間ですが、定年退職後もスケジュールされているような場合もあります。収入があるうちは問題無いですが、万が一、収入がなくなった場合も、賃貸であれば、そのリスクは軽減されます。

また、不動産価格は上がったり下がったりします。当然、建物は古くなればその価値も低くなっていくもの。そのような不動産価格も賃貸であれば気にする必要はありません。

なお、2022年1月現在、住宅ローン減税が適用されます。

住宅ローン減税については以前に記事にしましたので、以下リンクよりご参照ください！

住宅ローン減税について～令和4年12月末まで！

◆トラブルがあってもすぐに引越しが可能

賃貸でも分譲でも近隣トラブルが発生する場合があります。

音の問題、ゴミの問題、ペットなどなど・・・

想像はしたくないですが、近隣トラブルはなかなかなくならないのが現状です。

私は以前、分譲マンションの管理会社に勤めていましたが、近隣トラブルの対応というのは常にどこの物件でも抱えていました。

万が一、近隣トラブルが発生した場合も賃貸であれば早々に転居することでトラブルから解放されることが可能です。

なお、物件でのトラブルについても以前に記事にしておりますので、興味がある方は以下のリンクよりご参照ください！

賃貸物件でトラブルが起きたらどうすればいい？？

◆もちろんデメリットもあります

賃貸物件を選択することのデメリットももちろんあります。

当たり前ですが、自分の資産ではないため、ずっと家賃を払い続けなければなりません。

また、老後なども家賃を支払わなければならないことを考えると不安になる方もいらっしゃるかもしれませんね。

（最近では高齢者向けの賃貸物件も増えてきていますが、それはまた別の機会で・・・）

◆まとめ

賃貸と購入、それぞれでメリットとデメリットがあります。

フレキシブルに動ける賃貸、資産として手元に残る購入。

最終的に購入を目指して、まずは賃貸で・・・というのがいちばん現実的かもしれませんが、ライフスタイルの変化など時代は常に変わってきていますので、ご自身のライフスタイルに合った選択をすることが必要ですね。

アブレイズ・コーポレーション東京駅本店でも、賃貸・売買を含めて様々なご提案が可能です。売買経験のあるスタッフや賃貸管理を経験したことのあるスタッフ、分譲マンションの管理に携わったことのあるスタッフなど専門知識を持ったスタッフが在籍しておりますので、お気軽にご相談下さい。

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2022-01-14

賃貸借契約の名義変更ってできるの？

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◆賃貸借契約の名義変更ってできるの？

賃貸借契約の名義変更が必要となることもあるかと思います。

例えば、「今は個人契約なのだけど、法人名義の契約に切り替えると家賃補助の金額が増える」や「奥様の会社の方が家賃補助が多く出るので、契約名義を変更したい」と言った家賃補助が関係する場合、また、「今は親御さん名義で契約しているが、入居者の息子さんが就職した」や「今は法人契約だけど、社宅契約が終了するため個人契約に切り替えたい」と言うような理由も想定されます。

また、純粋に「結婚で名字が変わった」や「理由があって氏名が変わった」といったケースもあるでしょう。

そういった場合はどのように手続きすればよいのでしょうか？

◆再度入居審査を行う場合がある

契約名義を変更する際は再度入居審査を行う場合がほとんどです。

例えば、結婚や改名で名前が変わったという理由での契約名義変更は手続きのみで済むかもしれませんが、契約名義人が全く変わるのであれば、再度審査が必要となります。

また、それに伴い、保証会社を利用する場合は保証会社の利用料が改めてかかる場合もあります。

なお、入居審査や保証会社については以前に記事にしておりますので、以下リンクをご覧ください。

賃貸物件の入居審査のポイントは？

保証会社って何？

◆まずは賃貸管理会社へ相談

契約名義の必要性があったらまずは管理会社に相談するようにしましょう。

契約名義変更の際はいくつかの他にも超えなければならないハードルがあります。

契約名義人が変わることにより「通常の解約手続きを行い、その上で、契約手続きをするのか」、それとも「変更手続きの手数料を支払えばある程度は契約内容を引き継げるのか」、「預け入れている敷金はどのような扱いになるのか」などです。

上記のように審査・費用・契約内容の引継ぎ・敷金の取り扱いがどのようになるのかしっかりと理解した上で手続きを行う必要があります。

◆手続きは管理会社やオーナーの意向で異なる

契約名義変更は、管理会社やオーナーの意向も関係してくるため、物件によって手続き方法やその内容が異なります。

ですので、契約名義変更の具体的ではなくても事前に管理会社に相談しておくなど、内容を確認しておいた方が良いでしょう。

なお、中には契約書類にそのような手続きの費用について記載のある管理会社さんもあったりします。

◆まとめ

本日は契約名義変更についてご説明しましたが、以前にお部屋探しの際に「今後、法人契約に契約名義変更をする予定がある」と事前に教えて下さったお客様がいらっしゃいました。

そのように事前に教えていただけたことで、管理会社に契約名義変更の手続きについて契約前に確認ができ、その後もトラブルなく無事に契約名義変更ができたと御礼を言われたことがあります。

もし、入居後に契約名義が予定されている場合はお部屋探しの段階で相談してしまうのも良いかと思います。

アブレイズ・コーポレーション東京駅本店では、そのような事前相談も受け付けておりますので、お気軽にご相談下さいませ。

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2022-01-13

ロフト付き物件のメリットとデメリット

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◆ロフト付き物件のメリットとデメリット

ロフト（小屋裏収納）付き物件は寝室として使ったり、収納として使ったりと小さなスペースを有効的に使うことができるため、特に単身者向けの1Rタイプや1Kタイプの物件で見ることがあります（1LDKなど他の間取りでも設置されていることはあります）。メゾネットとは違い、居室扱いではなくあくまでも収納扱いなので天井高はあまり高くなく、立って歩いたりすることはできないものがほとんどです。

一見、いいことばかりのロフトですが、メリットもあればデメリットもあります。

本日はロフト付き物件のメリットとデメリットを見ていきましょう。

◆ロフト付き物件のメリット

・寝室として利用できる

ロフトに布団を敷いて寝室として使うことで、居室スペースを広く有効的に利用することが可能です。また、生活スペースと寝室を分けることができるので、居室に生活感を出さずに済むこともできます。

・収納として利用できる

収納として利用するのも有効的です。大きな荷物やあまり使わないもの、衣服など季節によって使い分けるものなどはロフトに置いておくことでやはり居室スペースを広く使うことが出来ます。また、とりあえず荷物をロフトに置くことで急な来客などにも対応できます。

・その他にも様々な用途に活用できる

居室は別空間となるため、趣味専用のスペースや勉強用のスペースなどに活用するのも有効的です。居室と異なり、テレビなどが無い状況を生み出せば、趣味や勉強に没頭できます。

・天井が高く開放感のあるお部屋が多い

ロフトがあることによって室内に吹き抜けとなっているスペースもあったりと、天井が高く開放的なお部屋が多いです。ロフトをうまく利用したインテリアなども考えたら面白いかもしれませんね。

・採光部の多く明るいお部屋が多い

吹き抜け部に窓が設置されていたりと、採光面が多く取られている物件が多く、全体的に明るいお部屋が多いです。

（そもそも目の前に大きな建物が建っている場合などは明るくはありませんが・・・）

◆ロフト付き物件のデメリット

・夏場は熱気がこもりやすい

夏場はエアコンの効率が悪く、また、熱は高い位置にこもるので、夏場のロフトは熱気がこもりがちです。

私も以前ロフトのある物件に住んでいたことがありますが、暑苦しかった記憶があります。

サーキュレーターを使用するなど空気を循環させることで、解決されることもあります。

・天井が高いことで照明の交換が大変

メリットでご説明したとおり、ロフト付きの物件は天井が高い物件が多いです。天井が高い＝照明器具も高い位置に取り付けられている場合があるということになります。

場合によっては自分一人では交換できない場合もあるので、内見時にしっかりと確認しておいた方が良い事項です。24時間サービスに加入している場合、サービス対象になっている可能性もありますので、確認しましょう。

・ハシゴがあることで居室が制約される

ロフトに上るためのハシゴが設置されていますが、そのハシゴがあることで、その部分には家具や家電、インテリアなどの設置が制約されてしまうことも多いです。

なお、ロフトへ昇り降りするときにハシゴを動かすことを考える場合もあるかと思いますが、ロフト用のハシゴは結構大型のタイプが多いため、かなり重いです。

・落下の危険性

これは私の友人の話ですが、学生の頃に酔っ払ってロフトに上る途中に落下して怪我したことがあるそうです。収納として使う場合も物を持ちながらロフトに上るなどの場合は落下の危険性もあるので、注意しなければなりませんね。

◆まとめ

メリットもデメリットもあるロフトですが、やはり室内に秘密基地を持つようなワクワク感もあるのが事実です。夏場はサーキュレーターを使うなど空気を循環させるなどして、自分ならではの生活空間に仕上げてみるのも面白いかもしれません。

なお、アブレイズ・コーポレーション東京駅本店ではロフト付き物件のご紹介も可能ですので、お問合せ・ご相談下さいませ。以下リンクより検索も可能です！

ロフト付き物件の一覧はこちらから！

東京で賃貸物件を探すなら、仲介手数料半額・仲介手数料無料のアブレイズ・コーポレーション東京駅本店までお気軽にお問い合わせください。

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2022-01-13

借地借家法とは？～借主を保護する法律

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◆借地借家法とは？

借地借家法（しゃくちしゃっかほう）とは、その名のとおり、土地や建物を貸し借りする際のルールについて定めた法律のことです。本来、土地や建物を貸し借りする際は六法のひとつである民法のルールに則って進めて行くのが原則ではありますが、土地や建物に限らずあらゆる取引や契約に関するルールを定めたものであり、民法ではフォローしきれない部分を借地借家法で定めるという仕組みとなっています。

これを「特別法」というのですが、借地借家法のほかにも様々な法律が定められており、民法をフォローしています。

今回は借地借家法の特に「借家」についてお話していきたいと思います。

◆借地借家法は借主を保護する側面もある

借地借家法は土地や建物の貸し借りに関するルールを定めていると申し上げましたが、貸主と借主であれば当然、家を貸す立場にある貸主の方が権利が強く、比べて借主は弱者となってしまいます。

弱者である借主に対して不利・不当な契約をさせないように保護するために、借地借家法が定められているという側面があるのです。

◆主にどのような定めがあるの？

借地借家法にはどのような定めがあるのでしょうか？すべてをご説明すると膨大な量となりますので、ここでは借主を保護するために定められており、特に大切な部分をご説明したいと思います。

・建物の引き渡しを受けていれば賃借権を主張できる

民法では、賃借権（お金を払って家を借りる権利）を主張する場合、お部屋の引き渡しを受けているだけではなく、法務局に行って賃借権について登記をしないとその権利を主張できないとされています。例えば、お部屋を借りた後にオーナーさんが変わって、立ち退きを請求された際に登記をしていないとその権利を主張できないということです。

お部屋を借りるのに登記をするためには貸主も共同で行うほか、お金もかかるなど、まったくもって現実的ではありません。そのため、お部屋の引き渡しを受けていれば、賃借権を主張できるように借地借家法で定めています。

なので、今お部屋を借りている方はほとんど賃借権を登記するなどしたことはないかと思います。

登記については以前も記事にしていますので、興味がありましたら以下リンクよりご参照ください。

不動産登記って何？

・貸主からの解約に正当事由が必要

貸主が借主に対して解約を申し出る際に6カ月前までに申し出をし、さらに正当事由が必要ということを定めているのも借地借家法です。借主としては急に解約を言われてしまっては困りますし、不当な理由で解約されてしまうことを避けるために定められています。

なお、賃貸物件を解約する際の注意点については以前に記事にしていますので、以下リンクよりご参照ください。

賃貸物件を解約する際の注意点

・定期借家契約についてのルールを定めている

期間の定めのある賃貸借契約「定期借家契約」について詳しく定めているのも借地借家法の特徴です。

期間の定めのある契約の場合、借主が不利となることを防ぐように、解約通知や、契約時の説明事項について定めています。

定期借家契約についても以前に記事にしていますので、興味のある方は以下リンクよりぜひお読みいただければと思います。