賃貸管理会社とは何？

◆賃貸管理会社とは何？

賃貸管理会社とはその名のとおり、賃貸物件の管理・運営を行う会社となります。

入居者の賃料収納、契約、更新、解約、退去立会い、クレーム・修繕対応などの入居者対応業務、建物の清掃、巡回、メンテナンス、保守などの建物管理、賃貸物件の募集な・入居審査などを行うことが主な業務です。

借主から見ると、借主とオーナーとの間に立っているのが賃貸管理会社となります。

◆お部屋の不具合や更新、解約などは賃貸管理会社へ

もし、入居中にお部屋の設備の不具合や契約の更新、契約の解約について要望や相談事があれば賃貸管理会社へ連絡をしましょう。夜間や休日などの緊急時の不具合の設備異常に場合は別に連絡先があることがあります。

最近では上記のような連絡をWebやアプリで問合せするパターンも増えています。

なお、管理会社の連絡先は重要事項説明書に記載されているので覚えておくようにしましょう。

◆細かなことでも相談しよう

退去する際に室内の状況をみるために退去時に立ち会いが行われることが多いのですが、その際の立ち会いのスタッフも賃貸管理会社のスタッフが立ち会うことが多いです。

ですので、普段からお部屋を汚してしまったり、傷つけてしまった場合はあらかじめ連絡しておくなど報・連・相するとよいでしょう。また、契約名義の変更など契約に関することについても事前相談すると詳しく教えてくれます。

なお、退去時の清算については以前に記事にしましたので、以下リンクをご参照ください。

退去時にかかる費用は？～知っておいた方がよい退去清算

◆まとめ

本日は賃貸管理会社についてお話しました。

入居後も何かと賃貸管理会社には連絡を取ることがあるかと思いますので、その連絡先などはすぐわかるように把握しておくようにしましょう。

アブレイズ・コーポレーション東京駅本店では、元賃貸管理会社にいたスタッフがおりますので、ご不明点などあればお気軽にご相談下さいませ。

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バルコニーや共用廊下に物を置いてはいけない！～知っておきたい消防法

◆実はバルコニーや共用廊下には物を置いてはいけないのです

バルコニーに物置やデッキ、共用廊下に傘立てなどを置いているところを見たことがあるかもしれません。

実は原則としてバルコニーや共用廊下に物を置くのはいけないことなのです。

実はバルコニーや共用廊下は避難通路となっていて、避難の妨げになるようなものを置いてはいけないのです。

◆知っておきたい消防法

賃貸物件に限らず、建物は二方向避難ができるように設計されています。

マンションの部屋であれば、玄関（共用廊下）とバルコニーから避難ができるように作られていることが一般的です。

また、バルコニーがない物件についても窓用の避難はしごなどが設置されていたり置いてあったりします。

バルコニーに避難はしごが設置されている部屋があり、隣室との間の仕切り板は簡単に破れるようになっているのです。

これは、火災などで万が一、玄関側から外へ出れない際にバルコニーから避難ができるようにしている為です。

ですので、バルコニーや廊下に避難の妨げとなるような大きな物を置いてはいけないのです。

◆消防設備点検で指摘されることもある

建物では消防設備点検が行われる物件があります。

よく火災警報器の動作点検などを行っているのを見たことありませんか？

その際にバルコニーや共用廊下に物を置いているかどうかもチェックされ、特に避難の妨げになるような物を置いていると注意や指摘を受けることもあるので注意が必要です。

◆まとめ

バルコニーや共用廊下、特にバルコニーは自分たちが好きなように使えるのでは・・・と思う方が多くいらっしゃるかと思います。しかし、実はバルコニーは共用部分（の専用的に使用できる部分）となっているのです。

なので、バルコニーや共用廊下に大きな物を置くことはできる限り避けるようにしましょう。

アブレイズ・コーポレーション東京駅本店では重要事項説明時にバルコニーや廊下のお取り扱い方法などについても詳しくご説明するようにしておりますので、何かご不明点などございましたらお気軽にご相談下さい。

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賃貸物件への入居時にやってほしいこと

◆賃貸物件に入居する際にやってほしいこと

無事にお部屋探しの契約も済ませ、鍵も受け取り「よし新生活だ！」という状況になったら、まずは本格的に荷物を入れる前にやっておいた方が良いことがあります。それが入居時の室内チェックです。

ご契約時や鍵の受け取りの際に「現況確認書」や「入居時チェックシート」といった名称の書類を渡されることが多いと思います（物件によっては室内に置いてあることもあります）。

新築、中古を問わず賃貸物件は基本的に現況渡しとなります。特に中古物件であれば生活に使用をきたさない程度の多少の汚れや傷などがある状態でのお引き渡しになることもあります。

ですので、まずは入居時に家具家電を本格的に納入する前にお部屋をチェックして、現況確認書や入居時チェックシートを記入して管理会社に返送しましょう。

この提出により、自身が退去する際に入居時から付いている汚れや傷について修繕費用を請求されないようにする意味もあるのです。

◆どのような部分をチェックすればよい？

それでは、お部屋をチェックする際はどのような部分をチェックすればよいのでしょうか？

壁は汚れや傷がつきやすく、床は傷がついた場合の補修に多額の費用がかかってしまうため、多少の傷であればそのまま引き渡されることが多いようです。ですので、まずは壁や床を重点的に確認するようにしましょう。

また、システムキッチンやお風呂といった水回りや給湯、エアコンや浴室乾燥機などの設備についてはひととおり試験的に動作させて壊れていないか確認しましょう。当然、お引き渡し時には作動する状況でのお引き渡しとはなるのですが、寒い時期に空室期間が長い場合などは配管が凍結してお湯が出ないなんてこともまれにあります。

当然、このような設備が動かないなどのトラブルがあれば直してもらえるのですが、場合によっては業者の手配などに時間がかかってしまう場合もあるようなので、早めに動作確認した方が良いでしょう。

◆不具合があった場合は？

入居時の室内チェックで汚れや傷、設備の不具合があった場合、設備の不具合であれば前述のとおり直してもらえる可能背が高いのですぐに管理会社へ連絡するようにしてください。

また、壁や床の傷や汚れなどはあまりにひどくなく、生活するのに支障をきたすわけでなければ現況での引渡しとなりますが、上記の現況確認書や入居時チェックシートに状況の詳細を記載して管理会社へ返送するようにしてください。なお、慎重を期すために写真を撮っておくのも有効です。

◆まとめ

物件の鍵の引き渡しを受けるとやはりワクワクしますよね。

でも、上記のとおり入居時に室内や設備をチェックすることは、トラブル回避のためにとっても重要です。まずは冷静になってしっかりと確認するようにしてください。

また、現況確認書や入居時チェックシートは特に傷や汚れ、不具合がない場合もサインして返送するようにしてあげてください。

アブレイズ・コーポレーション東京駅本店では入居時のチェック項目についても詳しくご説明差し上げておりますのでご不明点などあればお気軽にご相談下さいませ。

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カビ対策～カビは極力防止しよう

◆お部屋にカビが・・・

お部屋や浴室などにカビが発生するとジメジメして嫌な気持になりますよね。

カビは見た目だけではなく、空気中のカビを吸い込むことで呼吸器のアレルギーを起こしたりと人体にも悪影響を及ぼしかねません。

カビはキレイに除去し、防止するようにしましょう。

◆カビが発生しやすい状況

カビは70%以上の湿度、20～30度の気温に加え、カビの栄養分となるほこりや汚れなどが加わると発生しやすくなると言われています。

夏場は温度も湿度が高くなりがちなので、発生しやすいのですが、冬場も外気とお部屋内の気温の差で結露が発生することで湿度が高くなりカビが発生します。

また、水やお湯をよく使う浴室やキッチンなどの水回りやクローゼットなど収納の中もカビが発生しやすいと言われています。

◆カビが発生してしまったら

カビ汚れが発生してしまったら、塩素系の洗剤（カビ取り）で除去します。

カビの生えている箇所に洗剤を吹きかけ、しばらく放置しましょう。カビを殺菌することが必要となるので、すぐにこすると逆効果となります。

なお、塩素系の洗剤は非常に強力なので、十分に換気し、ゴム手袋やマスクを着用して使用することが大切です。

◆カビを防止する

・換気をする

カビを防止するためには室内に空気が流れるように換気をすることが重要です。

冬場は換気することでカビの原因となる結露を防ぐこともできます。

また、エアコンや除湿器、サーキュレーターなどの使用も効果的です。

なお、結露については以前に記事にしましたので、以下リンクをご参照ください。

・浴室

浴室は換気扇を回し、浴室内の湿気を除くことが重要です。

また、浴槽の水を抜くか、フタをして水蒸気が上がらないようにしましょう。

・日頃からきれいに掃除する

ホコリや食べかすなどのゴミや汚れはカビの栄養源となります。

日頃からこまめに掃除をし、栄養源を根絶することでカビは発生しにくくなります。

また、エアコンのフィルターなどもこまめに掃除することでカビを防げます。

◆まとめ

頑固な汚れであるカビは、一度、発生してしまうとなかなか除去が難しいので、発生する前に防止することが一番重要です。

結露の際もお話ししましたが、換気してお部屋の空気を入れ替え、日頃から清潔を心がけるようにしましょう。

アブレイズ・コーポレーション東京駅本店ではお部屋の小さな疑問などもわかりやすくお答えするようにしています。小さなことでも構いませんのでお気軽にご相談下さいませ。

なお、上記のとおり結露については以前にも記事にしておりますので、以下URLをご参照ください。

お部屋の結露に気を付けろ！～結露対策

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不動産登記って何？

 

◆不動産登記とは？

不動産登記とは土地や建物の所在や権利について、法務局で管理する登記簿という公の帳簿に記載することを言います。

公の帳簿に権利等を記載することで社会に対してその権利を証明する仕組みとなります。

不動産は高額かつ、移動させることが出来ないので、このような仕組みとなっています。

◆売買契約だけでは土地や建物の所有権を主張できない

不動産は登記しておかないとその他の第三者に対して所有権を主張できない仕組みになっています。

例えば、自分の購入し、売買契約を締結した土地に他人であるAさんが家を建築しはじめ、「この土地は私のもの」と主張した場合、その土地や建物を登記していなければAさんに対して所有権を主張できません。この時、もしAさんが登記を完了していた場合はAさんの所有が認められることになってしまいます。

土地や建物は売買契約だけでなく、登記まで済ませてはじめてその土地や建物を真に所有したと言えます。

◆登記記録には何がかかれているのだろう？

不動産登記記録（以前は登記簿と呼ばれていました）には上記の所有権の権利情報のほか何がかかれているのでしょうか。

上記が法務省が作成した不動産登記情報の見本となります。以下、項目ごとに詳細をご説明いたします。

・表題部

土地や建物の所在地や面積、地目や構造など概要が記載されています。

・権利部（甲区）　所有権に関する事項

所有者が誰なのかの情報が記載されます。

所有者が変わっている場合は、最初の所有者からから現在の所有者まで全て記載されます。

最初に所有権を登記するのが所有権保存登記、その後、売買や相続などの理由で所有者が変わる場合は所有権移転登記がなされます。

・権利部（乙区）　所有権以外の権利に関する事項

所有権以外の権利に関する事項が記載されますが、土地や建物を担保としてお金を借り入れている場合に多く設定される抵当権や根抵当権などの記載があります。抵当権や根抵当権を設定する際の登記を抵当権（根抵当権）設定登記、抵当権や根抵当権を抹消する際の登記を抵当権（根抵当権）抹消登記といいます。

この部分は賃貸借契約時の重要事項説明においても説明すべき部分となります。抵当権については以前に記事としておりますので以下のリンクをご参照ください。

抵当権とは？

◆まとめ

今回は不動産登記についてお話ししました。

特に不動産売買の際に必要な手続きとなりますが、賃貸の重要事項説明の際に説明する事項にもなっています。

また、登記制度は不動産以外にも商業登記や成年後見登記などいくつか種類があります。

アブレイズ・コーポレーション東京駅本店では、重要事項説明時に登記情報についても詳細をご説明するようにしております。

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自分でできる賃貸物件の防犯対策！

◆自分でできる防犯対策

賃貸物件を借りる際に、オートロックやモニター付インターホンなどセキュリティー面を気にされる方も多くいらっしゃいます。特に女性の一人暮らしなどは不安に思われる方も多いかと思います。

本日は、ご自身でできる防犯対策についてお話ししたいと思います。

◆窓ガラスへの対策

空き巣が侵入する手段としてバルコニーなどの窓ガラスからの侵入が多く見受けられます。ガラスは簡単に割ることができますし、一番短絡的に侵入できるからです。特に1階や2階など低層階にお住いの方はまず、窓ガラスへの防犯対策を行うようにしましょう。

・窓ガラスの内側に防犯フィルムを貼る

空き巣は侵入に手間や時間がかかるのを嫌がる傾向にあります。そのため、まずはガラスが簡単に割れないようにするのがいちばんの対策となります。

・補助鍵をつける

サッシに着けるタイプなど窓に着ける補助錠が販売されており、簡単に設置できるタイプのものもあります。補助錠を付けることによって防犯フィルム同様に侵入に手間や時間がかかる為、効果的です。

・防犯センサーを付ける

最近は窓に設置する防犯センサーも販売されています。中には窓の開閉状況をスマートフォンで知らせてくれる優れものもあります。不在時に勝手に窓が開いたことを確認できることで警察への連絡など対策も可能です。

◆室内への対策

万が一、室内に侵入されてしまった際も対応が可能な防犯グッズも販売されています。窓ガラスへの対策はどちらかというと、侵入を抑止する対策となりますが、室内への対策はその後の事後対策や証拠の確認の為となります。

・スマートセンサーの設置

室内に設置するスマートセンサーも販売されています。窓に取り付けるセンサー同様に室内に侵入が判明した場合にスマートフォンに知らせてくれるので事後対策がしやすくなります。

・室内用防犯カメラの設置

証拠をつかむためには防犯カメラの設置が有効です。単に録画をするものもあれば、センサーのようにWifiなどを通じてスマートフォンで映像を確認できるタイプのものもあります。

◆その他の効果的な方法

上記のように物理的に防犯対策を行う方法もありますが、もっとお手軽にできる方法もあります。

・女性は衣類を外になるべく干さない

女性の一人暮らしの場合などは衣類をなるべく外に干さないなど、女性の一人暮らしだとわからないようにすることも効果的です。また、ダミーとして男性用の衣類を干すなど一人ではないことをアピールするのも有効です。

・夜間に外出する場合は証明をつけっぱなしする

電気代はかかりますが、夜間外出の際に照明をつけたまま出かけるのも効果的です。空き巣は不在時を狙ってきますので、照明をつけたままででかけることで人がいるということをアピールできます。

・個人情報の流出に注意

ゴミを捨てる際などに住所や名前などがわかる書類や手紙、ダイレクトメールなどの宛名は破ってわからないようにしてから捨てるのも重要です。個人情報が流出することで犯罪に巻き込まれることを防げます。

◆まとめ

賃貸物件では玄関鍵のシリンダーを増設するなどの対応は簡単にはできない場合もありますが、上記のような防犯グッズや日頃からの心がけである程度は防げます。

また、共用部分があれている物件は犯罪率も高まると言われていますので、しっかりと共用部分が管理されいる物件を選ぶことも良いでしょう。

アブレイズ・コーポレーション東京駅本店では防犯に優れた物件のご提案も可能ですので、お気軽にご相談下さい。

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賃貸物件の所有者と貸主が違う！～サブリースとは？

◆賃貸物件の所有者と貸主

賃貸物件の所有者とは名前のとおり、物件のオーナーとなりますが、必ずしも所有者が貸主になるとは限りません。所有者以外が貸主となっている物件も実はたくさんあるのです。

重要事項説明の際に所有者と貸主が違うということに初めて知ったという方も多いのではないでしょうか？このように所有者と貸主が異なるのにはサブリース契約という賃貸管理方法が用いられていることがほとんどです。

◆サブリース契約とは？

それでは、サブリース契約とは何なのでしょうか。

通常、所有者であるオーナーは自身で物件を管理するべきなのでしょうが、オーナーも専門的知識を持った方とは限りませんしお仕事しながらオーナー業をされている方も多くいらっしゃるのが現状です。そのため、約8割のオーナーが賃貸物件の管理は専門性のある不動産業者に任せています。

この賃貸物件の管理を委託する場合も、簡単に分けて2種類あり、物件の管理のみを依頼する場合と、管理だけでなく家賃保証まで依頼する場合があります。家賃保証まで依頼する場合をサブリース契約と言って、管理会社が丸ごと借り上げるのです。わかりにくいかもしれませんが、所有者が貸主、管理会社が借主という関係となります。

また、借主となった管理会社がさらに実際に入居する借主に対してお部屋を貸す立場となる為、契約書などに「貸主」という表記となるわけです。

ここでまとめると、所有者が貸主（現賃貸人）、管理会社が借主であり、貸主（転貸人）、入居者が借主（転借人）という関係性になります。

所有者～管理会社間の賃貸借契約は通常、管理会社～入居者間の賃貸借契約（転貸借契約）より安めの賃料設定となっている代わりに、管理会社は借主であるので、空室の間も所有者（現賃貸人）に賃料を払わなければならないのです。これが家賃保証となっている仕組みです。

◆サブリースのメリットとデメリット

サブリース契約ですと空室の間も家賃が入るわけですから安定した収入が見込まれます。ただ、管理だけを委託する場合や自主管理に比べるとどうしても手取り収入が減ってしまいます。また、賃料減額請求があったり、新築後の一定期間、免責期間が設定されている場合もあったりとトラブル発生のもとになっています。また、管理会社とトラブルが発生し解約するとなっても相手はあくまでも借主となり、借地借家法で保護される立場となります。

そのような経緯もあり、以前記事にした「賃貸不動産経営管理士」という資格が生まれ、国家資格化したのです。

◆まとめ

本日は、どちらかというとオーナー向けの記事となりましたが、重要事項説明の際に所有者と貸主が異なると説明を受けた際に「どうしてなんだろう？」と思った方もいらっしゃるかと思います。賃貸物件にも様々な契約形態があり、その中のサブリース契約という方式を知っていても損にはなりません。「こんな仕組みなんだな」といった感じで、覚えておいていただければと思います。

アブレイズ・コーポレーション東京駅本店では契約形態についてもわかりやすくご説明するようにさせていただいております。どんな質問でもわかる限りご説明いたしますのでお気軽にご相談下さい。

なお、アブレイズ・コーポレーションではオーナー様も募集しております。賃貸管理でご不明点やご相談がございましたらお気軽にお問い合わせください。

アブレイズ・コーポレーションの賃貸管理

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