◆賃貸物件の所有者と貸主
賃貸物件の所有者とは名前のとおり、物件のオーナーとなりますが、必ずしも所有者が貸主になるとは限りません。所有者以外が貸主となっている物件も実はたくさんあるのです。
重要事項説明の際に所有者と貸主が違うということに初めて知ったという方も多いのではないでしょうか？このように所有者と貸主が異なるのにはサブリース契約という賃貸管理方法が用いられていることがほとんどです。
◆サブリース契約とは？
それでは、サブリース契約とは何なのでしょうか。
通常、所有者であるオーナーは自身で物件を管理するべきなのでしょうが、オーナーも専門的知識を持った方とは限りませんしお仕事しながらオーナー業をされている方も多くいらっしゃるのが現状です。そのため、約8割のオーナーが賃貸物件の管理は専門性のある不動産業者に任せています。
この賃貸物件の管理を委託する場合も、簡単に分けて2種類あり、物件の管理のみを依頼する場合と、管理だけでなく家賃保証まで依頼する場合があります。家賃保証まで依頼する場合をサブリース契約と言って、管理会社が丸ごと借り上げるのです。わかりにくいかもしれませんが、所有者が貸主、管理会社が借主という関係となります。
また、借主となった管理会社がさらに実際に入居する借主に対してお部屋を貸す立場となる為、契約書などに「貸主」という表記となるわけです。
ここでまとめると、所有者が貸主（現賃貸人）、管理会社が借主であり、貸主（転貸人）、入居者が借主（転借人）という関係性になります。
所有者～管理会社間の賃貸借契約は通常、管理会社～入居者間の賃貸借契約（転貸借契約）より安めの賃料設定となっている代わりに、管理会社は借主であるので、空室の間も所有者（現賃貸人）に賃料を払わなければならないのです。これが家賃保証となっている仕組みです。
◆サブリースのメリットとデメリット
サブリース契約ですと空室の間も家賃が入るわけですから安定した収入が見込まれます。ただ、管理だけを委託する場合や自主管理に比べるとどうしても手取り収入が減ってしまいます。また、賃料減額請求があったり、新築後の一定期間、免責期間が設定されている場合もあったりとトラブル発生のもとになっています。また、管理会社とトラブルが発生し解約するとなっても相手はあくまでも借主となり、借地借家法で保護される立場となります。
そのような経緯もあり、以前記事にした「賃貸不動産経営管理士」という資格が生まれ、国家資格化したのです。
◆まとめ
本日は、どちらかというとオーナー向けの記事となりましたが、重要事項説明の際に所有者と貸主が異なると説明を受けた際に「どうしてなんだろう？」と思った方もいらっしゃるかと思います。賃貸物件にも様々な契約形態があり、その中のサブリース契約という方式を知っていても損にはなりません。「こんな仕組みなんだな」といった感じで、覚えておいていただければと思います。
アブレイズ・コーポレーション東京駅本店では契約形態についてもわかりやすくご説明するようにさせていただいております。どんな質問でもわかる限りご説明いたしますのでお気軽にご相談下さい。
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