◆東京ルールとは？
東京ルールとは、賃貸住宅における退去時の原状回復や、入居中の修繕に関するトラブルを防止するために、東京都が定めたガイドラインのことを言います。
東京都賃貸住宅紛争防止条例という条例が2004年に制定され、不動産業者は契約締結前に東京ルールについて書面を交付して説明するように義務付けられています。
契約前に重要事項説明書とともに「賃貸住宅紛争防止条例にに基づく説明書」という書類の説明を受けることになるのですが、これが東京ルールとなります。
以下でその内容について見ていきましょう。
◆退去時における原状回復について
退去時における住宅の損耗（汚れ・キズ・へこみ・破損など）に対して貸主と借主どちらの負担となるのかについてルールが記載されています。
・経年劣化や通常の使用による損耗は貸主負担
東京ルールでは、退去時の住宅の損耗について、経年劣化や通常の使用による住宅の損耗は貸主の費用負担で行い、賃借人はその費用を負担しないものとされています。
例えば・・・
・日照によるクロスの自然的な日焼け・変色
・ポスターや絵画などの跡
・冷蔵庫やテレビの背面の電気焼け
上記のようなものは経年劣化や通常の使用による損耗にあたるので、貸主の負担となります。
・賃借人の故意・過失や使用方法に反する場合は借主負担
借主の故意・過失や、通常の使用方法に反する使用など、賃借人の責任となる住宅の損耗については借主の費用負担で行うこととなります。
例えば・・・
・飼育ペットによる壁や柱、床などの傷
・引っ越し作業や家具の設置などでついた壁や床のキズ
・エアコンから水漏れし放置したことを起因とする壁や床の腐食
上記のような原因での損耗は、借主の責めに帰すべき原因とみなされるので、借主の負担となります。
なお、「結露を放置して壁にカビが生えてしまった」「重いものを落として床を凹ませてしまった」といった場合も借主負担となってしまいますので注意しましょう。
・上記二つの原則に対して特約を定めることができる
東京ルールでは、退去時の原状回復について上記二つの原則に対して、借主と貸主の合意があれば特約を結ぶことが可能となっています。
ただし、あまりに暴利的である場合など借主にとって大きく不利となる特約は無効となるほか、借主が特約について理解していない場合や、特約による義務について納得していない場合も無効となります。
この特約では、退去時のハウスクリーニング代が借主負担と定められていることが多いです。
◆入居中の修繕について
東京ルールでは、退去時のみならず、入居中の修繕についての費用負担についてのルールについても記載されています。主な内容は以下のとおりです。
・住宅の利用に必要な設備等の修繕は貸主負担
賃貸住宅に住む上で、必要な設備に不具合が起きた場合は、その復旧費用を貸主が負担することとなっています。なお、この具体的な設備については別途説明を受ける重要事項説明書に記載があります。
例えば・・・
・貸主所有のエアコンの故障
・給湯器や風呂釜の経年的な故障
・天井からの雨漏り
・ドアやサッシなど建具の不具合
上記のような場合は貸主負担で修理や交換を行います。
・故意・過失や使用方法に反する場合は借主負担
退去時の原状回復同様に、借主の故意・過失や、通常の使用方法に反する使用など、賃借人の責任となる設備故障や不具合については借主の負担となります。
例えば・・・
・お風呂の空焚きによる故障
・子供が誤ってガラスを割ってしまった
上記のような場合は借主負担での修理・交換となります。
また、「エアコンのフィルターを定期的に掃除していなかったことによるエアコンの故障」や、「排水溝を掃除していなかったことで詰まりを起こした」というようにメンテナンス不足の場合も借主負担となります。
・特約で小修繕は借主負担と定めることができる
入居中の修繕においても、借主と貸主の合意で「入居期間中の小修繕」については特約を定めることができるることとなっています。
小規模の修繕についてはその頻度も多く、いちいち貸主に請求していると修繕までに時間がかかってしまいますし、また費用も少額であることから小修繕については借主負担とする特約を定めていることが多いです。
小修繕の内容については・・・
・電球や蛍光灯の交換・リモコンの電池の交換
・給水・排水のパッキンの交換
・網戸の網の交換
・扉の蝶番の調整
上記のような消耗品の交換や、小修繕が特約として借主負担としていることが多いです。
◆まとめ
東京都内の賃貸物件についてはすべて東京ルールについて説明することが義務付けられています。
ですので、契約前に必ず説明を受けることとなりますので覚えておいてください。
アブレイズ・コーポレーション東京駅本店では、東京ルールについても具体的な事例などを交えながら、わかりやすく説明することを心がけています。「このような事例ではどのようになるますか？」と言ったご質問もお気軽にご相談下さい。
なお、以前に退去時の原状回復や入居中の設備トラブルについて記事にしています。以下リンクからあわせてお読みください。
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