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定期借家契約のメリットと注意点

 

◆定期借家契約とは?

ひとえに賃貸借契約と言っても、実は賃貸借契約にもいくつが種類があります。

ひとつはごく一般的な普通借家契約(一般借家契約とも言います)で、契約期間は定められていますが、契約の更新を行うことで契約を維持し、住み続けることができるというものです。賃貸物件を契約すると言った場合にはこの普通借家契約をイメージすることが多いかと思います。

それに加えて、時々見かけるのが定期借家契約と言われるものです。

定期借家契約とは、その名のとおり期間が定められている賃貸借契約となり、契約期間が満了するとともに契約が終了する賃貸借契約となります。

本日はこの定期借家契約についてより深くお話ししていきたいと思います。

 

◆定期借家契約は更新できる?

定期借家契約は更新ができるのでしょうか?

答えはNOです。

そもそも、期間の定められた契約である定期借家契約には契約の更新という概念がなく、上述のとおり、期間が満了すれば契約は終了という考え方となります。

定期借家契約の場合でも契約期間満了の後に住み続けることができるパターンもありますが、その場合は、更新ではなく再契約という形となります。

ただし、上述のとおり、定期借家については期限が定めれらている形となるので、原則としては期間満了で契約が終了するものと考えていた方が良いでしょう。

 

◆なぜ定期借家契約があるのか?

なぜ定期借家契約という契約形態があるのでしょうか?

定期借家契約が採用されるケースについて見ていきましょう。

 

転勤の間だけ貸したい

オーナーさんが転勤となり、転勤の間のみ物件を貸したいというケースの場合に定期借家契約となることが多いです。

転勤といっても1年間だったり2年間だったり、様々な期間があるかと思いますが、その間、持ち家をずっと空き家のままにしておくのはもったいないというものです。オーナーさんからしたらその間も、固定資産税やマンションであれば管理費や修繕積立金といったコストを支出し続けなければなりませんので、転勤の間、物件を貸したいと思うことは当たり前かと思います。

とはいえ、転勤後に確実にまた住めるようにしておく必要があるため、定期借家契約を選択することが多いのです。

 

建て替えや取り壊しが控えている

物件の建て替えや取り壊しが控えている場合も定期借家契約となるパターンが多いです。

建て替えや取り壊しの際に確実に入居者がいない状態にしておかないといけないためです。

このパターンの場合、古い物件をイメージする方が多いかと思いますが、例えば取り壊しなどは都市計画上、道路予定地になってしまったため取り壊しなんていう理由の場合もありますので、注意が必要です。

 

借地の場合

土地と建物というものはそれぞれ所有者が異なる場合があります。

要は土地を借りて(借地と言います)その上に建物を建てるなんていうことも可能なのです。

借地権にも期間が定められていることから、土地を返す時には確実に入居者がいない状態にしておかないといけません。

そのため、定期借家契約が用いられます。

ただ、借地の場合の契約期間は建物の賃貸借と異なり契約期間が長く設定されていることが多いので、

 

再契約可能な物件もある

中には最初から再契約が可能としている賃貸物件もあります。

「再契約が可能ということは、ほぼ普通借家契約と変わらないんじゃないですか?」と言われるかもしれませんが、普通借家契約と定期借家契約との大きな違いとして、いくら再契約が可能と書いてあったとしても、再契約を結ばないという結論になれば契約期間満了とともに契約終了となります。

それに比べ普通借家契約での貸主側からの解約や更新の拒絶には原則として「正当事由」が必要となり、実際に解約や更新の拒絶を言い渡すのは昔いのです。

なぜこのような再契約型の物件が存在するかと言えば、「家賃をよく滞納する」、「ルールやマナーを守らない」、「近隣とのトラブルを起こしがち」など・・・言い方は悪いかもしれませんが問題のある借主の契約を解除するのには普通借家であれば上述の正当事由が必要となり、状況によっては時間と労力がかかってしまうことがあります。

それに比べて、定期借家契約であれば再契約しない旨を通知すれば、契約満了となれば契約が終了となり、借主は退去せざるを得ない状況となるので、労せず契約を終了できるのです。

もちろん、特に問題やトラブルがなければ再契約は可能となります。

 

◆定期借家契約のメリット

期間の定めのある定期借家契約。

契約期間満了とともにまた引っ越さなければならないという物件に果たしてメリットはあるのか?と思われるかもしれませんが、定期借家の物件は他の同時物件よりも家賃が安く設定されていることが多いです。

やはり期間が定められているので、普通借家の物件よりも人気がなくなってしまうことがあります。そのため、周辺の市場相場より安く家賃などを設定することで、借主募集をしていることが多いようです。

また、定期借家では普通借家ではなかなか見かけない、戸建て物件や2LDKや3LDKといったファミリー向けの分乗マンションなどハイクオリティな物件が募集されることも多いです。

なお、予め長く住むつもりがない方や、仮住まいとして住みたいというように借り手のニーズに合えば、定期借家は最適な選択肢になるかと思います。

 

◆定期借家の注意点

定期借家契約の注意点としてはやはり「期間の定めのある契約」であるということ。

基本的には契約期間満了とともに退去しなければならないと考えて検討しなければなりません。

またさ、再契約型となっていても、上述のとおり再契約しない旨の通知が来れば、契約期間満了とともに契約は終了し退去しなければなりません。

また、定期借家は期間が定まっているからこそ、オーナーさんとしては契約期間満了まで住んでいてもらいたいと考えています。そのため、中途解約ができない場合や、短期間での解約の際に短期解約違約金が設定されているケースもありますので、必ず確認して納得した上で契約するようにしましょう。

 

◆まとめ

本日は定期借家契約のメリットと注意点についてお話ししました。

定期借家って、期間の定めがあるのが最大のデメリットですが、逆にそのデメリットを受け入れることが可能である状況であり、借り手のニーズに合致すればこの上なくコストパフォーマンスの高い物件となることが多いです。

もちろん、アブレイズコーポレーション東京駅本店では定期借家のメリットとデメリット、注意点などを丁寧にご説明させていただきますので、気になる物件などがあればお気軽にご相談下さいませ、

なお、アブレイズコーポレーション東京駅本店では賃貸借契約やお部屋探しのコツ、暮らしに関する記事など様々な記事を書いておりますので、以下のリンクよりご参照ください!

 

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