重要事項説明の際によく質問を受けるのに抵当権や根抵当権があります。
抵当権とはお金を借りることの担保として、所有している土地や建物と言った不動産を担保とすることを指し、もしお金の返済ができなくなった場合にお金を貸している債権者はその不動産を差し押さえて、競売にかけて売却することで、貸しているお金で未返済となっている部分について優先的に弁済を受けることができると言うのが抵当権です。
抵当権と同時に根抵当権と言う権利がついている物件もありますが、この根抵当権とは一体何なのでしょうか？
本日は根抵当権についてお話ししていこうと思います。
なお、抵当権については以前に記事にしていますので、詳細は以下のリンクをご参照ください。
抵当権とは？
抵当権と根抵当権。
言葉としての違いは「根」がつくかつかないかの違いですが、いったいどのように違うのでしょうか。
借りているお金にたいして不動産を担保とするのが抵当権でしたが、それに対して根抵当権は極度額と債権の範囲を決めて、その範囲内で何度も借り入れをしたり、返済をしたりすることができます。
簡単に言うとクレジットカードの限度額みたいなものだと思うとわかりやすいかと思います。
抵当権は不動産の購入などの際にローンを利用する際などに設定されることが多く、個人、法人ともによく見られますが、根抵当権については継続的に金融機関との取引が必要となる法人に設定されていることが多い傾向にあります。
以下で抵当権との違いについてさらに詳しくみていきましょう。
借り入れだけに限定されない
抵当権は金銭の借り入れや債務保証の担保と言った範囲に限定されますが、根抵当権の場合は金銭の借り入れだけに限定されず、手形や小切手の振り出しや信用取引など多くの範囲を設定することができます。
また、極度額を設定した範囲内で何度も借り入れしたり返済したりすることが可能です。
例えば債権の範囲が「金銭消費貸借契約・手形取引・小切手取引」、極度額が5000万円であれば、5000万円を限度にお金を借り入れたり、手形を振り出したりできると言うことになります。
根抵当権の抹消は当事者間の合意が必要
金銭の借り入れだけに限定されている抵当権では、お金を借り入れている債務者がその抵当権の対象となっている借入金を返済すれば抵当権はなくなります（抵当権の抹消登記は必要）が、根抵当権の場合は極度額という扱いであることから、借り入れなどの債務がなくなった状態となっても債権者と債務者の合意がなければ抹消されることはありません。
これはクレジットカードを全く使っていなくてもクレジットカードの契約がなくならないのと一緒ですね。
◆賃借権は根抵当権に対抗できない
賃料を支払ってお部屋を借りる権利を「賃借権」と言いますが抵当権や
根抵当権が設定された後に賃貸借契約を締結した場合、賃借権は抵当権に対抗ができません。
（賃貸借契約より後に設定された抵当権には対抗できます）
賃借権より抵当権の方が権利としては強いのです。
競売で新しく購入した人（買受人といいます）がお部屋を明け渡してくれと言った場合、賃借人は明け渡さなければなりません。
とはいえ、「急に出ていってくれ」と言われても借主としては路頭に迷ってしまいます。
そのため、競売で買受人が買受した日から6か月間は明け渡しを猶予する取り決めになっています。
賃借権は抵当権に対抗できないとはいえ、買受人に比べて社会的弱者になってしまう賃借人も保護される仕組みになっています。
◆抵当権や根抵当権が設定されていることは多い
上述のとおり、抵当権や
根抵当権は賃借人にとってリスクとなりますが、東京の物件は抵当権や
根抵当権が設定されている物件が非常に多いです。逆に言うと抵当権が設定されていない物件の方が少ないというイメージです。
不動産を購入する際のローンでの借り入れの場合は抵当権が、事業用に金融機関との取引をしている場合は
根抵当権がそれぞれ設定されているケースはよく見かけます。
なお、抵当権や
根抵当権が実行されると競売で売却という話を上述しましたが、この競売は裁判所が行う言わばオークションでの売却となります。
そのため、その物件の価格も通常での売却よりも安くなってしまうパターンが多いです。ですので、借入金の返済などが厳しいという話になれば、債務者としても任意売却での売却に動くということが実務的には多いです。任意売却であれば賃借人は買受人には対抗ができます。
◆まとめ
上述のとおり、抵当権や
根抵当権は設定されていることが結構多く、重要事項説明の際にも質問を受けることが多い事項です。
抵当権や
根抵当権が実行されるリスクがどの程度かというのはその物件毎に異なりますが、賃借人にとってはリスクになることには変わりはありませんので。アブレイズコーポレーション東京駅本店では契約スタッフが登記情報をもとに丁寧にご説明差し上げるようにしております。
もしご不明な点などがあればお気軽にご質問・ご相談下さい。
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