◆賃貸借契約と重要事項説明
賃貸借契約と重要事項説明。
どちらも賃貸物件を借りる際に聞いたことのある言葉かもしれません。
また、実際にお部屋を借りる際に説明を受けたり捺印をしたりと記憶にある方もいらっしゃるかもしれません。
この、賃貸借契約と重要事項説明ですが、賃貸の場合は同じ日に行われることも多く、その双方がワンセットのように思っている方もいらっしゃるかもしれませんが、実は全く異なるものなのです。
そんな重要事項説明ですが、なぜ行われるのか不思議に感じる方もいらっしゃるかと思いますが実はその名前の通り大切なものなのです。
本日は重要事項説明についてその趣旨や、どのような内容について説明するものなのか、詳しくお話ししていきたいと思います。
◆重要事項説明とは？
重要事項説明とは、賃貸借契約を前にその契約の当事者に対し、契約に関する重要事項を事前に説明することを指します。
賃貸借契約は人間の生活の根幹である衣食住の一角を成す住居を借りるための契約となります。
また、家賃という毎月のランニングコストが発生し、敷金や礼金といった初期費用の支払いも必要であるなど、決して安いものではありません。
そして、賃貸借契約を締結した後にキャンセルとなると当然ですが通常の解約と同様の扱いとなってしまうこともあり、借主はよく理解をしてから賃貸借契約を締結しなければなりません。
そのような賃貸借契約を締結するのにあたって、借主にとって不利がないように行われるのが重要事項説明であり、説明の際には専門知識を持った宅地建物取引士という資格を持った者が書面をもって口頭で説明する必要があります。
重要事項説明は、賃貸借契約の前に行われるものであり、厳格にいえば賃貸借契約とは異なる性質のものであるということになります。
◆重要事項説明って受けないといけないの？
重要事項説明の実施は宅地建物取引業法という法律で定められており、不動産業者はその実施が義務付けられています。
「契約しに不動産会社に行った時、長い話を聞いたな」なんて思っている方もいらっしゃるかもしれませんが、不動産会社としてはどうしても説明しないと行けない理由があるのです。
もし万が一、重要事項説明を行わない不動産会社があれば、宅地建物取引業法違反となり問題です。
説明をするように求めるべきですし、契約自体も考え直した方がよいかもしれません。
◆説明するべき内容
重要事項説明ではどのような内容が説明されるのでしょうか？
説明する事項は建物に関する事項、契約条件に関する事項などなど多岐に渡りますが、具体的にどのような項目があるのが見ていきましょう。
・宅地建物取引業者名など（簡単に言うと不動産屋さん）
・宅地建物取引士の氏名など
・貸主に関する事項
貸主さんって誰なの？気になりますよね。
・登記記録に記載された事項
所有者の情報やその他権利の有無など。貸主と所有者が異なる場合もあります。（サブリース）
・建物に関する事項
その建物がどのようなエリアに立地しているか？耐震診断はどうか？アスベストの調査状況は？
ライフラインはどうなっているか？室内や共用部分の設備は？水害ハザードマップの状況は？など。
エリアや建物、設備に関する情報についてですので、大切ですね。
・条件に関する事項
毎月の賃料等の総額は？初期費用の金額は？どのようなときに契約解除されちゃうの？
契約の種類は？契約を更新する際の更新料や手続き方法は？その部屋の用途や利用の制限（禁止事項）は？
解約する際の手続き方法は？敷金の清算方法は？損害賠償や違約金はどうなるのか？管理の委託先は？
お金に関することや、更新・解約など必要となる情報が満載です。
・特約事項
物件によって内容が異なりますが、この特約事項の部分はとても大切です。
物件特有の内容や1年未満など短期で解約する場合の違約金に関する内容などの記載があります。
◆借主として確認すべきポイント
上述のとおり多岐にわたる事項について説明される重要事項説明ですが、借主としてはどのようなことを特に注意して確認すればよいのでしょうか？
・物件の設備について
その物件にどのような設備があるのかしっかりチェックをしましょう。
設備として明記されているものについては経年劣化などで故障した場合に貸主に修理を請求できます。
※もちろん、借主の故意・過失・メンテナンス不足での故障は借主負担となりますので注意が必要です。
・毎月の賃料や初期費用について
初期費用や毎月の賃料等の内訳などについて記載があります。
契約金の明細と齟齬が無いか、毎月の賃料等は総額でいくらになるのか確認が必要です。
・解約について
解約する際には「1ヶ月前までに書面にて通知」や「2か月前までに書面にて通知」など予告期間があります。
解約する際に大切な事項となりますのでよく確認して覚えておいてください。
・敷金の清算について
敷金を預けている場合、解約した際にどのような清算をするのかという内容について記載があります。
敷金は預け金となりますので、クリーニング代など何が差し引かれて清算されるのか、よく確認しておくとよいでしょう。
・用途や利用の制限（禁止事項）について
その物件の用途（住居専用か、事務所としても使えるか）やペットの飼育や楽器の演奏などの禁止事項についての記載があります。ルールやマナーに関する記載もありますし、禁止事項を守らないと契約解除・・・なんてこともありますので確認する必要があります。
・損害賠償や違約金について
どのような場合に損害賠償の請求がされるか？その物件の違約金についてなどの記載があります。
賃料を滞納した場合の遅延損害金などのほか、解約時に引き渡しが遅れた際の違約金などについても記載があるので確認が必要です。
・管理の委託先について
更新や解約など契約に関する内容や設備に不具合があった際に連絡すべき管理会社についての記載があります。
何かあった場合の連絡先が重要事項説明書に記載されているということを覚えておいてください。
・特約事項
上記のとおり、物件特有の事項や短期解約違約金の有無などについて記載があります。
ルールやマナー、お金に関することなどが記載されていることもあるので、詳細の確認が必要です
◆まとめ
本日は賃貸借契約における重要事項説明についてお話ししました。
重要事項説明はお部屋を借りる人に対して不利なことがないように契約内容について説明をするものとなり、内容によっては借主にとって実務的にも非常に重要な内容もありますので、しっかりと説明を受けて、理解した上で契約書に捺印するようにしましょう。
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