こんにちは！アブレイズ編集部です。今回は、賃貸住宅に関するトラブルを防止するために知っておきたい「東京ルール（賃貸住宅紛争防止条例）」について、ご紹介します。
東京ルールとは？
東京ルールとは、東京都が2004年に制定した、賃貸住宅の退去時の原状回復や入居中の修繕に関するトラブルを防止するための条例です。この条例では、不動産業者は、契約締結前に、次のような内容を書面で交付し、説明することが義務付けられています。
・退去時における住宅の損耗等の復旧について（原状回復の基本的な考え方）
・住宅の使用及び収益に必要な修繕について（入居中の修繕の基本的な考え方）
・実際の契約における賃借人の負担内容について（特約の有無や内容など）
・入居中の設備等の修繕及び維持管理等に関する連絡先
このように、賃貸住宅のトラブルを防止するためには、契約前に不動産業者から説明を受けることが重要です。しかし、説明を受けたとしても、その内容を理解しているかどうかは別問題です。そこで、東京都では、条例で義務付けられた説明の意味や内容をより分かりやすく解説した「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」も作成しています。このガイドラインでは、退去時の敷金精算や入居期間中の修繕に関する費用負担の原則や、賃貸借契約や住まい方で注意すべきことについて詳しく説明されています。
東京ルールが適用される物件とされない物件
東京ルールは、東京都内にある居住用の賃貸住宅（店舗・事務所等の事業用は対象外）で、2004年10月1日以降に新規で契約した物件が対象です。また、不動産業者が媒介または代理を行う物件も対象です。つまり、以下のような物件は東京ルールが適用されません。
・東京都外にある物件
・店舗・事務所等の事業用物件
・2004年10月1日以前に契約した物件
・不動産業者を介さず直接借りた物件
東京ルールで定められた原則と特約
東京ルールでは、退去時の原状回復や入居中の修繕に関するトラブルを防止するために、次のような原則が定められています。
退去時の原状回復
退去時の原状回復とは、借主が退去する際に、借主の責任によって生じた住宅の損耗やキズ等を復旧することです。この際に、貸主と借主の費用負担は、次のように分けられます。
・貸主の費用負担：経年変化や通常の使用による損耗・キズ等の修繕費は、家賃に含まれているとされており、貸主が負担するのが原則です。
・借主の費用負担：借主の故意・過失や善管注意義務違反、その他通常の使用方法に反する使用などによって生じた損耗・キズ等の修繕費は、借主が負担するのが原則です。
ただし、借主が負担する場合でも、全額を負担しなければならないわけではありません。破損部分も経年変化・通常損耗をしており、その分の経費は貸主の負担とするのが原則です。また、破損部分の補修工事に必要な施工の最小単位に限定されます。
入居中の修繕
入居中の修繕とは、住宅の使用及び収益に必要な修繕を指します。この際に、貸主と借主の費用負担は、次のように分けられます。
・貸主の費用負担：住宅の構造や設備に関する修繕は、家賃に含まれているとされており、貸主が負担するのが原則です。
・借主の費用負担：住宅内部（壁紙や畳など）や付属品（カーテンレールや電球など）に関する修繕は、借主が使用したことによるものとされており、借主が負担するのが原則です。
ただし、これらも借主が故意・過失や善管注意義務違反などによって損傷させた場合は、借主が全額を負担しなければなりません。
東京ルールでは、これらの原則を基本としつつも、契約自由の原則に基づき、貸主と借主の合意により、原則と異なる特約を定めることができます。しかし、通常の原状回復義務を超えた負担を借主に課す特約は、内容によっては無効とされることがあります。特約が認められるためには、
・特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的・合理的理由が存在すること
・借主が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
という要件が必要です。
東京ルールを知っておくメリット
東京ルールを知っておくことで、賃貸住宅に関するトラブルを防止したり、解決したりするために役立ちます。具体的には、
・契約前に不動産業者から説明を受けることで、自分がどのような費用負担や修繕義務を負うことになるのか、事前に把握することができます。また、特約の有無や内容についても確認することができます。
・契約後にトラブルが発生した場合には、東京ルールの原則やガイドラインを参考にして、自分の権利や義務を主張することができます。また、不動産業者が条例に違反していた場合には、東京都に相談や苦情を申し立てることができます。
・退去時に敷金精算をする際には、東京ルールの原則に基づいて、適正な費用負担を求めることができます。また、不当な請求や返還拒否に遭った場合には、東京都の賃貸住宅紛争処理センターや消費生活センターなどに相談や仲裁を依頼することができます。
まとめ
東京ルールは、賃貸住宅の退去時の原状回復や入居中の修繕に関するトラブルを防止するための条例です。この条例では、不動産業者は、契約締結前に、これらの内容を書面で交付し、説明することが義務付けられています。また、東京都では、条例で義務付けられた説明の意味や内容をより分かりやすく解説した「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」も作成しています。これらの資料を参考にして、賃貸住宅に関するトラブルを防止したり、解決したりするために役立てましょう。
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東京ルールに基づいて、お客様に安心してお部屋探しをしていただけるように努めており、東京ルールが適用される物件の契約前に必要な説明をしっかりと行っています。また、契約後も入居中の修繕や退去時の原状回復などに関しても、適正な対応を行います。当社の物件は、駅近・設備充実・ペット可など様々なニーズに応える物件が揃っていますので、ぜひ一度ご相談ください！
以上、アブレイズ編集部でした。次回もお楽しみに！
※この記事は、東京ルールに基づいて作成されたものですが、東京ルールは今後変更される可能性があります。最新の情報は、東京都のホームページや賃貸住宅トラブル防止ガイドラインをご覧ください。
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