こんにちは！アブレイズ編集部です。今回は、テナント探しに役立つ情報をお届けします。皆さんは、居抜き物件という言葉を聞いたことがありますか？居抜き物件とは、前の入居者が残した内装や設備をそのまま利用できる物件のことです。居抜き物件には、メリットもデメリットもあります。
この記事では、居抜き物件とは何か、どんなメリットやデメリットがあるのか、どうやって探すのか、などを解説します。居抜き物件に興味のある方は、ぜひ最後までお読みください！
居抜き物件とは？
居抜き物件とは、前の入居者が使用していた内装や設備（厨房、空調、家具、什器など）が、残ったままの状態になっている物件のことです。居抜き物件は、主に飲食店や美容室、学習塾などの業種で多く見られます。居抜き物件には、以下のような特徴があります。
・前の入居者から造作譲渡料という名目で、内装や設備の買い取り代金を支払う場合がある
・前の入居者との間で、造作の引き渡しに関する契約を結ぶ必要がある
・前の入居者がリース契約していた設備がある場合、そのリース契約を引き継ぐか、精算するかを確認する必要がある
・前の入居者が未解約の物件の場合、その物件の条件が変わる可能性がある
居抜き物件は、前の入居者の内装や設備をそのまま利用できるという点が最大の魅力ですが、その反面、前の入居者とのやりとりや契約が必要になるという点が難しさでもあります。居抜き物件を契約する際には、通常の物件契約とは異なる注意点がありますので、後述する「居抜き物件を契約する際の注意点」を参考にしてください。
居抜き物件のメリット
居抜き物件には、以下のようなメリットがあります。
初期費用を抑えられる
居抜き物件の最大のメリットは、初期費用を抑えられることです。スケルトン物件の場合、内装工事や設備導入にかなりの費用がかかりますが、居抜き物件では、既存の造作を流用できるため、その分コストを削減できます。例えば、飲食店の場合、厨房や冷蔵庫、テーブルや椅子などの設備は高額ですが、居抜き物件ならば、それらをそのまま使える可能性があります。また、内装工事の必要がない場合も多いため、工事費用や工期も短縮できます。
開業までの期間が短くなる
居抜き物件は、内装や設備があらかじめ整っているため、開業までの期間が短くなります。スケルトン物件の場合、内装工事には数週間から数ヶ月かかることもありますが、居抜き物件ならば、最短で数日で開業できることもあります。その間に賃料が発生しないというメリットもあります。また、早く開業できれば、早く売上を上げることができます。
前の店舗の顧客を取り込める可能性がある
居抜き物件は、前の店舗の顧客を取り込める可能性があります。特に、前の店舗と同じ業種や業態であれば、近隣の人や常連客がそのまま来店してくれることも期待できます。例えば、前の店舗がラーメン店であれば、ラーメン好きの人が気になって入ってくれるかもしれません。そのため、新規の集客にかかる費用や労力を減らすことができます。ただし、前の店舗のイメージや評判に影響されないように、自分の店舗の特徴や魅力をアピールすることも大切です。
居抜き物件のデメリット
居抜き物件には、以下のようなデメリットもあります。
前の店舗のイメージや評判に影響される恐れがある
居抜き物件のデメリットは、前の店舗のイメージや評判に影響される恐れがあることです。前の店舗の評判が悪かったり、閉店した理由が不明だったりすると、そのネガティブな印象が自分の店舗にも波及する可能性があります。また、前の店舗とは異なる業種や業態であっても、見た目があまり変わらないと、新しい店舗であることに気づいてもらえなかったり、前の店舗のイメージを引きずられたりすることもあります。そのため、前の店舗の履歴や評判を事前に調べたり、自分の店舗のコンセプトやサービスを周知したりする必要があります。
設備のリース代が必要な場合がある
居抜き物件の場合、前の店舗から引き継いだ設備の中に、リース契約のものが含まれている場合があります。その場合、自分の店舗でもそのリース契約を引き継ぐか、前の店舗がリース契約を解約するかを確認する必要があります。リース契約を引き継ぐ場合は、そのリース代が毎月の経費となります。また、リース契約を解約する場合は、その解約費用が発生する可能性があります。そのため、居抜き物件を契約する前に、設備のリース契約の有無や内容を確認することが重要です。
設備改修やレイアウト変更の費用がかかる場合がある
居抜き物件の場合、前の店舗から引き継いだ設備は、すべて中古品ということになります。そのため、故障や不具合が起きやすかったり、自分の店舗に合わなかったりすることもあります。例えば、飲食店の場合、冷蔵庫や製氷機などの設備は、使用頻度や保管状態によって寿命が大きく変わります。そのため、居抜き物件であっても、設備の改修や買い替えに費用がかかる場合があります。また、既存の設備の配置によっては、自分の店舗のレイアウトや動線に合わない場合もあります。その場合、レイアウト変更や配管工事などに費用がかかることもあります。
居抜き物件を契約する際の注意点
居抜き物件を契約する際には、以下のような注意点があります。
造作譲渡料が必要な場合がある
居抜き物件の場合、前の店舗の造作を引き継ぐことになりますが、その造作には、前の店舗が費用をかけて作ったものも含まれます。そのため、前の店舗から造作を引き継ぐ際には、その造作の価値に応じて、造作譲渡料という費用が発生する場合があります。造作譲渡料は、前の店舗との交渉次第で変わりますが、一般的には、造作の新旧や品質、需要などによって決まります。造作譲渡料は、居抜き物件のメリットの一つである初期費用の削減を相殺する可能性があるため、注意が必要です。造作譲渡料を支払う場合は、その造作の状態や価値をしっかりと確認し、適正な金額であるかどうかを判断することが重要です。
前の店舗の契約内容を確認する
居抜き物件の場合、前の店舗の契約内容によっては、自分の店舗に影響が出る場合があります。例えば、前の店舗が近隣とのトラブルや訴訟に巻き込まれていた場合、その影響を受ける可能性があります。また、前の店舗が特定の業種や業態に制限されていた場合、自分の店舗もその制限に従わなければならない場合があります。そのため、居抜き物件を契約する前に、前の店舗の契約内容や履歴を確認することが重要です。
物件の現地調査をする
居抜き物件の場合、内装や設備があらかじめ整っているというメリットがありますが、その反面、物件の現状や問題点を見落としやすいというデメリットもあります。例えば、設備の故障や不具合、内装の劣化や汚れ、配管や電気のトラブルなどがある場合、それらを修理や改善する費用が発生する可能性があります。また、前の店舗の内装や設備が自分の店舗のイメージやコンセプトに合わない場合、それらを変更する費用が発生する可能性があります。そのため、居抜き物件を契約する前に、物件の現地調査をすることが重要です。物件の現地調査では、以下のような点に注意してチェックすることがおすすめです。
・設備の稼働状況や寿命
・内装の状態や清潔度
・配管や電気の安全性や機能性
・防音や防火の対策
・立地や交通の便
・近隣の環境や競合店の状況
居抜き物件を探すポイント
居抜き物件を探す際には、以下のようなポイントがあります。
自分の店舗の予算や規模に合った物件を探す
居抜き物件は、前の店舗の内装や設備をそのまま利用できるというメリットがありますが、その分、賃料が高くなる場合があります。また、居抜き物件は、前の店舗の規模やレイアウトによって、自分の店舗の希望やニーズに合わない場合があります。例えば、前の店舗が大型店であれば、自分の店舗が小規模店であっても、余分なスペースを無駄にすることになります。そのため、居抜き物件を探す際には、自分の店舗の予算や規模に合った物件を探すことが重要です。自分の店舗の予算や規模に合った物件を探すためには、以下のような方法があります。
・賃料や敷金、礼金などの費用を比較する
・店舗の面積や座席数、収容人数などの規模を確認する
・店舗のレイアウトや動線、使い勝手などの機能性を評価する
これらの方法を用いて、自分の店舗の予算や規模に合った物件を探すことができます。自分の店舗の予算や規模に合った物件を探すことが、居抜き物件のメリットを最大限に活かすことにつながります。
まとめ
この記事では、居抜き物件とは何か？について解説しました。居抜き物件とは、前の入居者が残した内装や設備をそのまま利用できる物件のことです。居抜き物件には、初期費用を抑えられる、開業までの期間が短くなる、前の店舗の顧客を取り込める可能性があるというメリットがありますが、前の店舗のイメージや評判に影響される恐れがある、設備のリース代が必要な場合がある、設備改修やレイアウト変更の費用がかかる場合があるというデメリットもあります。居抜き物件を契約する際には、造作譲渡料が必要な場合がある、前の店舗の契約内容を確認する、物件の現地調査をするという注意点に気をつけましょう。
居抜き物件は、テナント探しにおいて、有利な選択肢の一つですが、情報収集や比較検討をしっかりと行い、自分の店舗に最適な物件を見つけることが大切です。アブレイズ・コーポレーションでは、店舗の開業のお手伝いもさせていただいております。もし、テナントや事務所等をお探しの場合は、お気軽にご相談下さい！
以上、アブレイズ編集部でした。次回もお楽しみに！
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