こんにちは！アブレイズ編集部です。今回は、賃貸借契約の名義変更について、ご紹介したいと思います。
賃貸借契約の名義変更とは、入居者の氏名や契約形態を変更することです。これは、結婚や改名、家賃補助の変更、就職や退職など、さまざまな理由で必要になる場合があります。
しかし、賃貸借契約の名義変更は、簡単にできるものではありません。管理会社やオーナーの承諾が必要であり、入居審査や手数料などの手続きが発生することもあります。
そこで、この記事では、賃貸借契約の名義変更について、以下の5つのポイントを解説します。
・名義変更が必要になるケース
・再度入居審査を行う場合がある
・まずは賃貸管理会社へ相談
・手続きは管理会社やオーナーの意向で異なる
・名義変更が出来ない場合もある
それでは、早速見ていきましょう！
名義変更が必要になるケース
賃貸借契約の名義変更が必要になるケースは、大きく分けて2つあります。
一つ目は、入居者自身の氏名が変わる場合です。これは、結婚や改名などで名前が変わったときに発生します。この場合は、契約内容に大きな変更はないため、手続きは比較的簡単です。ただし、契約書や保証人の同意書などの書類を作り直す必要があります。
二つ目は、契約形態が変わる場合です。これは、個人契約から法人契約に切り替えたり、逆に法人契約から個人契約に切り替えたりするときに発生します。この場合は、契約内容に大きな変更があるため、手続きは複雑です。また、家賃補助の有無や金額も影響します。
例えば、「今は個人契約だけど、法人名義の契約に切り替えると家賃補助の金額が増える」や「配偶者の会社の方が家賃補助が多く出るので、契約名義を変更したい」という場合は、家賃補助を受けられるようになりますが、「今は親御さん名義で契約しているが、入居者の息子さんが就職した」や「今は法人契約だけど、社宅契約が終了するため個人契約に切り替えたい」という場合は、家賃補助を受けられなくなります。
このように、名義変更の理由や影響はさまざまです。そのため、事前にしっかりと確認しておくことが重要です。
再度入居審査を行う場合がある
賃貸借契約の名義変更をする際は、再度入居審査を行う場合がほとんどです。
入居審査とは、管理会社やオーナーが、入居者の収入や信用などをチェックすることです。これは、入居者が家賃を滞納しないか、物件を維持できるかなどを判断するために行われます。
入居審査のポイントは、以下のようなものがあります。
収入：家賃の3分の1以上の収入があるか
信用：過去に滞納や債務整理などのトラブルがないか
保証人：収入や信用が不十分な場合、保証人がつくか
保証会社：保証人がいない場合、保証会社を利用できるか
名義変更の場合は、契約名義人が変わることにより、これらの条件が変わる可能性があります。そのため、管理会社やオーナーは、新しい契約名義人に対しても入居審査を行うことが多いです。
また、それに伴い、保証会社を利用する場合は保証会社の利用料が改めてかかる場合もあります。保証会社とは、入居者が家賃を滞納した場合に代わりに支払うサービスです。これは、通常、家賃の0.5ヶ月～1ヶ月分程度の料金が必要です。
まずは賃貸管理会社へ相談
契約名義変更の必要性があったらまずは管理会社に相談するようにしましょう。
契約名義変更の際はいくつかの他にも超えなければならないハードルがあります。
契約名義人が変わることにより「通常の解約手続きを行い、その上で、契約手続きをするのか」、それとも「変更手続きの手数料を支払えばある程度は契約内容を引き継げるのか」、「預け入れている敷金はどのような扱いになるのか」などです。
敷金とは、物件に入居する際に預けるお金で、退去時に原状回復費用や清掃費用などを差し引いて返還されます。敷金は通常、家賃の1ヶ月分から3ヶ月分程度です。
上記のように審査・費用・契約内容の引継ぎ・敷金の取り扱いがどのようになるのかしっかりと理解した上で手続きを行う必要があります。
手続きは管理会社やオーナーの意向で異なる
契約名義変更は、管理会社やオーナーの意向も関係してくるため、物件によって手続き方法やその内容が異なります。
ですので、契約名義変更の具体的ではなくても事前に管理会社に相談しておくなど、内容を確認しておいた方が良いでしょう。
なお、中には契約書類にそのような手続きの費用について記載のある管理会社さんもあったりします。
その場合は、契約書類をよく読んで、手続きの費用や条件を確認しておくことが大切です。
名義変更が出来ない場合もある
賃貸借契約の名義変更は、大家や管理会社の承諾が必要なので、必ずしも自由にできるとは限りません。名義変更が出来ないケースとしては、以下のようなものがあります。
契約期間中に名義変更を禁止する条項が契約書に記載されている場合：この場合は、契約期間が終了するまで待つか、解約して新たに契約するかのどちらかになります。
大家や管理会社が名義変更に同意しない場合：この場合は、理由を聞いて交渉するか、解約して新たに契約するかのどちらかになります。
名義変更を希望する人が入居審査に通らない場合：この場合は、入居審査の基準を満たすように改善するか、解約して新たに契約するかのどちらかになります。
名義変更を希望する人が連帯保証人を立てられない場合：この場合は、連帯保証人を探すか、保証会社に加入するか、解約して新たに契約するかのどちらかになります。
名義変更を希望する人が外国人で在留資格や在留期間が不十分な場合：この場合は、在留資格や在留期間を更新するか、解約して新たに契約するかのどちらかになります。
以上のように、名義変更が出来ないケースは様々です。名義変更を行う前には、契約書の内容や大家や管理会社の意向を確認しましょう。また、名義変更に必要な書類や費用も準備しましょう。名義変更が出来ない場合でも、解決策があることも覚えておきましょう。
まとめ
今回は、賃貸借契約の名義変更について、名義変更が必要になるケース、再度入居審査を行う場合がある、まずは賃貸管理会社へ相談、手続きは管理会社やオーナーの意向で異なる、名義変更が出来ない場合もある、という5つのポイントをご紹介しました。
賃貸借契約の名義変更は、入居者のライフスタイルや収入に合わせて行うことができますが、それに伴って様々な手続きや費用が発生することもあります。そのため、事前にしっかりと確認しておくことが重要です。
アブレイズ・コーポレーション東京駅本店では、賃貸借契約の名義変更に関するご相談も承っております。ご不明な点がございましたらお気軽にご相談下さい。また、弊社では全て仲介手数料無料～半額以下で物件を多数取り揃えております。東京で賃貸物件をお探しなら、ぜひ当店までお気軽にお問い合わせください！
※この記事は名義変更に関する一般的な知識を紹介するものであり、すべてのケースに当てはまるという保証はありません。名義変更を行う際は、自身の状況や目的に合わせて判断してください。
お問合せ・ご相談はLINEでも受け付けております！
お部屋も探せるアブレイズ・コーポレーション公式LINE友だち追加はこちら！
↓↓↓↓↓↓↓↓
